臨近年末，各方都在密切關注明年的房地產調控政策走向。
被認為“有史以來最為嚴厲的調控政策”已經實施兩年有余，信貸、稅收、土地、限購、保障房，甚至約談、問責，手段幾乎用盡。
10月中旬的國務院專家座談會上，國務院總理溫家寶對房地產調控作出“初見成效，但依然不穩(wěn)定”的評價，并重申堅持調控政策不動搖。同時指出，從長期講，調控手段還需要逐步完善，更加注重市場和法治手段。隨后的國務院常務會議，提出要抓緊研究制定符合中國國情、系統(tǒng)配套、科學有效、穩(wěn)定可預期的房地產市場調控政策體系。
調控政策體系“穩(wěn)定可預期”的思路并非首次提出，但鑒于過去幾年房地產市場屢次受調控政策的變化而起伏波動，此番在總結調控“初見成效”的基礎上再次提出，頗有總結既往調控并展望未來政策走向的意味。此言令市場對未來政策走向多有揣測。
在住建部政策研究中心主任秦虹看來，過去兩年多的調控“使奔跑的市場終于慢下來了，從快跑階段走向穩(wěn)步走階段，但還沒有到往后倒退的階段。”秦虹接受財新記者采訪時指出，明年“控制投資性需求、保護合理需求的政策方向不太會發(fā)生變化”，同時調控政策可以更精細化。
房地產調控棋至中盤，明年新一屆政府上臺之后的政策走向，不太可能完全從頭來過，進一步完善、優(yōu)化已有政策當屬必然之舉。
能否走出調控政策總是在保增長和控房價之間搖擺的窠臼是關鍵，這需要從制度上理順房地產市場，使調控不再僅集中于房價本身的起落。
限購退出難
本輪“最嚴厲”調控政策與過往的最大不同是限購。
限購令始于
限購令從剛一出臺就備受爭議，因為是行政手段，也因為以戶籍和納稅及繳納社保年限為門檻人為設限。
對此，住建部部長姜偉新在2011年10月回答全國人大常委會委員詢問時，首次作出回應。他說，這是在其他手段都用了，但還差點火候才能把房價抑制住，最后“不得已出的”措施。對于限購的前景，姜偉新說，一旦全國個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網，和銀行、稅務等系統(tǒng)信息統(tǒng)一到一個平臺，就不必再用限購這種行政色彩濃厚的辦法來調節(jié)樓市。
今年6月底，住建部已基本完成40個重點城市個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網。到2013年，有望形成覆蓋全國的城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)。
明年，限購令退出的時機是否會出現(xiàn)呢？秦虹告訴財新記者，目前沒有聽說限購政策會有變化。
對限購退出的主要擔憂，是房價報復性反彈。上海易居房地產研究院發(fā)展研究所副所長崔霽接受財新記者采訪時說，限購本屬行政性手段，是短期性政策，應擇機退出?，F(xiàn)在的尷尬在于，這種政策一旦出臺，就陷入進退兩難的境地，繼續(xù)嚴格執(zhí)行，會損傷實體經濟；但如果放松，之前擠壓的需求、包括誤傷的一些剛性需求和改善性需求就會集中釋放，毫無疑問會帶來房價上漲。
“所以，現(xiàn)在只能是重申堅持不動搖，短期性政策成為長期的政策。至少明年不可能退出，后年怎么樣，要看經濟情況。”崔霽說。
對于限購政策退出后房價是否會反彈，中國房地產數(shù)據(jù)研究院院長陳晟認為，最終還是供需平衡點在起作用，限購退出的前提是整體供應量要足夠。如果土地供應量大概是在4年的銷售量左右，在建面積存量大概是1.5年左右，整個樓市就能保持穩(wěn)定；如果供應量很低，限購政策退出肯定就會反彈。
此外，限購政策能否退出，還取決于新的、有效的調控措施能否引入。巴克萊亞洲首席經濟學家黃益平認為，在新措施能夠引進來之前，政府希望避免兩個極端，一不想看到房價大幅上升，二也不能接受投資大幅崩潰。“兩個都不能接受，又是用行政手段，就只能是來來回回震蕩，價格要上升了就捏緊一點，投資下跌過度了就放松一點。”
部分房地產商對取消限購政策并不樂觀。首創(chuàng)集團董事長劉曉光和中坤集團董事長黃怒波在11月中旬的財新峰會上，都認為限購不會一下子退出。黃怒波說，不要寄希望于十八大之后限購政策會退出，想要的市場政策會再回來，行政調控的方式還是會持續(xù)下去。
盡管限購短期內難退出，但亦有改善空間。國家信息中心首席經濟師范劍平認為，對于哪些城市需要用戶籍政策來限購，應該讓各城市地方政府自主選擇，不再是中央政府的要求，因為不同城市面臨的矛盾不一樣。一些特大城市、人口資源矛盾緊張的城市，今后可能長期都要用戶籍政策限購。
陳晟也認為，特大型城市限購可能是長期化和常態(tài)化的政策。但在二線、三線甚至四線城市，因為城鎮(zhèn)化還在推進，限購可能也會相應取消。
近日，國家稅務總局原副局長、中國注冊稅務師協(xié)會會長許善達接受財新記者采訪時建議，下一步，房地產調控政策應分三類實行，即保障性住房限價限購、普通住房控價控購、高檔住房放價放購。
市場化手段可優(yōu)化
盡管限購短期難退出，但長期而言還是應更加注重市場和法治手段。市場手段主要分為信貸和稅收兩大類。目前采取的市場化調控手段有差別化信貸政策、房地產交易環(huán)節(jié)稅收，以及上海和重慶試點的持有環(huán)節(jié)的房產稅。
目前執(zhí)行的差別化信貸政策，包括，對購買首套自住房，且套型建筑面積在
“政策是很明確的，關鍵是商業(yè)銀行要落實好。”秦虹說，現(xiàn)在到了年底，部分銀行要考慮效益，有些城市的首套房貸款利率優(yōu)惠就又取消了。
崔霽也指出，首套房利率優(yōu)惠到了年底就比較難實現(xiàn)，甚至在銀行流動性緊張的情況下，首套房首付比例也可能提高，信貸政策對首套房剛性需求的支持就顯現(xiàn)不出來了。
不過，也有人對通過差別化信貸政策支持購房持保留態(tài)度。國務院發(fā)展研究中心市場研究所副所長鄧郁松此前接受財新記者采訪時指出，短期內房地產市場主要受金融政策影響，特別是利率政策的影響。因此，想讓市場穩(wěn)定，首先需要保持金融政策穩(wěn)定和中性，對正常的首次置業(yè)和改善性需求，既不要過度鼓勵，也不要過度抑制。當然，對投機性需求一定要有嚴格的限制措施。
房產稅在調控中被寄予厚望，爭議也最多，對于房產稅在全國應該怎么征，按照重慶方案還是上海方案，抑或另一種全國性方案，甚至是否要全國推廣，目前均未見達成共識。
財政部財科所所長賈康一直主張交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)的稅都是必須有的調控手段。他近期接受財新記者采訪時稱，進一步推進“難度很大，爭議非常激烈”。但他認為，必須通過試點擴大范圍，逐步建立覆蓋統(tǒng)一市場的基本框架。
許善達則反對征房產稅，因為房產稅是政府和居民之間存量的分割，容易激化矛盾，應該增加增量稅收。他接受財新記者采訪時建議，一是停止房產稅改革試點，二是對高檔住房的銷售環(huán)節(jié)征收消費稅，在現(xiàn)行消費稅中增加一個住房消費稅稅目，由地方政府征收。
鑒于圍繞房產稅的諸多爭議，很多人認為，進一步細化交易環(huán)節(jié)的稅收，比全國范圍內開征房產稅更具可操作性。目前二手房交易以購買是否滿五年為界適用不同的營業(yè)稅和個人所得稅等稅率，并區(qū)分了普通住宅和非普通住宅。
賈康認為，適應調控需要，交易環(huán)節(jié)的稅收應該采取交易時間越短稅率越高的方式，目前精細化水平并不是難點，關鍵是很難有動力和勇氣推出來。
“穩(wěn)定可預期”關鍵在制度
房地產調控歷經十年，購房者的預期隨著調控政策的幾番松緊搖擺飄忽不定，房價則是一路上漲。
“現(xiàn)在房地產調控領域的很多政策變得非常短期化、微觀化，導致每年大家都在猜政策是不是又要變了。”范劍平認為，必須給大家一個穩(wěn)定的中長期的政策法規(guī)環(huán)境。
賈康近兩年一直主張，建立“市場軌”和“保障軌”雙軌統(tǒng)籌的房地產市場。賈康在接受財新記者采訪時說，每個軌上調控中需要解決的具體問題，都跟制度有關，而現(xiàn)在最難的就在制度建設方面。
陳晟認為，穩(wěn)定可預期的措施，指的是對房地產市場要有頂層設計，即到底要造多少房子、市場能容納多少開發(fā)商，是強調房屋的投資投機還是使用功能，甚至房地產行業(yè)如何定位，這些都是頂層設計需要思考和解答的問題。
1998年以來，中國房地產行業(yè)的角色定位幾經變遷。
1998年，住房市場化改革時，住宅業(yè)被定位為“新的經濟增長點”。
2003年，因關聯(lián)度高、帶動力強，房地產行業(yè)首次被定位為“國民經濟的支柱產業(yè)”。
2008年四季度應對金融危機開始，房地產行業(yè)的支柱地位進一步強化，成為中國經濟較快復蘇的主力之一。
從2010年的調控開始，政策開始同時強調房地產的帶動經濟增長功能和民生功能，并開始了大規(guī)模的保障房建設。
如今，由于房地產行業(yè)與鋼鐵、水泥、家具家電乃至地方政府財力息息相關，其支柱行業(yè)地位已成現(xiàn)實。但陳晟認為，如果把房地產跟大建筑行業(yè)合并，成為支柱產業(yè)，應該更多強調發(fā)揮房地產的功能地產作用，即強調為了住或使用而買房，而不是僅僅為了炒作。這個觀點，與國務院發(fā)展研究中心金融研究所名譽所長夏斌強調房地產的消費屬性而非投資屬性，是相似的理念。
房地產行業(yè)功能角色的轉換，必將帶來整個業(yè)態(tài)的變化。黃怒波認為，政府強化稅收等手段，以及保障房建設，長期而言，一定會帶來房地產行業(yè)的變化，“逐漸走向正常的行業(yè)，利潤正?；?rdquo;，住宅市場未來幾年還將是比較低迷的狀態(tài)，“所以我們就不去碰住宅了”。首創(chuàng)集團董事長劉曉光也認為，未來房地產市場應該是穩(wěn)定增長的正常曲線。
近兩年拉開序幕的保障房建設，當然是應有的方向，但政策細節(jié)仍可完善。財新記者獲悉，相關部門正在總結回顧保障房政策，討論在一二線城市和三四線城市分別如何推進保障房建設，因為這兩類城市的保障房需求有很大不同。
此外，保障房到底應該以出租還是出售為主、應該更多實物補貼還是貨幣補貼，也是可以討論改進的環(huán)節(jié)。
